Aanleiding, feiten, context
Op 12 december 2025 voerde Dominique Goossens, erkend woningcontroleur van het gemeentebestuur van Riemst, een conformiteitsonderzoek uit en stelde een technisch verslag op.
Op 13 januari 2026 nam de burgemeester het initiatief om een procedure te starten om de woning met adres Toekomststraat 27 bus 3 te 3770 Riemst en met als kadastrale omschrijving 1ste afdeling, sectie A, nr.804S bij besluit ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren.
Per brief van 13 januari 2026 werden de bewoner en de houders van het zakelijk recht in kennis gesteld van bovenvermeld technisch verslag, met het verzoek om hun argumenten schriftelijk of mondeling bekend te maken.
Eén van de houders van het zakelijk recht heeft tijdens een mondelinge hoorzitting op
9 februari 2026 haar argumenten kenbaar gemaakt. Zij betwist de vaststellingen niet en geeft aan het nodige te doen om de bewoning stop te zetten en het volledige pand te willen verbouwen tot ééngezinswoningen.
De overige betrokkenen hebben niet gereageerd.
Juridische gronden
De Vlaamse Codex Wonen, in het bijzonder Boek 3 Deel 5, Boek 5 Deel 5 en Boek 6 deel 4, zoals laatst gewijzigd
De Vlaamse Codex Wonen bundelt de regelgeving over het Vlaamse woonbeleid.
Het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, in het bijzonder Boek 3 Deel 5, Boek 5 Deel 5 en Boek 6 deel 4, zoals laatst gewijzigd
Het uitvoeringsbesluit bundelt alle bestaande uitvoeringsbesluiten van de Vlaamse Wooncode en de andere decreten.
Het Besluit van de Vlaamse Regering van 16 december 2005 tot oprichting van het intern verzelfstandigd agentschap Wonen in Vlaanderen, zoals laatst gewijzigd
Het Ministerieel Besluit van 9 december 2024 tot vrijstelling van de adviesverplichting in de procedures ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring van een woning van de gemeente Riemst
Het Decreet over het Lokaal Bestuur van 22 december 2017
Het decreet Lokaal Bestuur (DLB) bevat alle organieke regels over de gemeenten, de OCMW’s en de intergemeentelijke samenwerking.
Argumenten
De woningcontroleur stelt in het meest recente conformiteitsonderzoek vast dat de woning met adres Toekomststraat 27 bus 3 te 3770 Riemst en met als kadastrale omschrijving 1ste afdeling, sectie A, nr.804S, een kamer is met ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden en die niet beantwoordt aan de vereisten van woningbezetting.
Het overtal aan bewoners heeft ontegensprekelijk een nefaste impact op de leefomgeving,
het binnenklimaat en bijgevolg op de gezondheid van de bewoners. Het overtal aan bewoners leidt o.a. tot een vochtig binnenklimaat -met schimmels als gevolg- wat kan leiden tot aandoeningen als concentratiestoornissen, chronische verkoudheid, chronische vermoeidheid, slechte slaap, irritatie van ogen, mond en huid en tot (ernstige) ziektes als astma, allergieën, luchtwegaandoeningen...
Het overtal aan bewoners kan besmettelijke ziektes sneller verspreiden zoals tuberculose, meningitis... Het overtal aan bewoners kan leiden tot neurologische klachten / stoornissen zoals duizeligheid, leer- en geheugenstoornissen, gemoedsstoornissen ... Een psychosociale factor als bewoningsdichtheid (te veel bewoners in een te krappe ruimte) kan stress induceren wat onmiskenbaar een invloed heeft op de fysieke gezondheid van de bewoners. Deze woning is aangepast voor een bezettingsnorm van nul personen. Op de datum van het onderzoek werd de woning bewoond door één persoon. Een psychosociale factor als bewoningsdichtheid (overbewoning) kan stress induceren, wat onmiskenbaar een invloed heeft op de fysische gezondheid. Te veel personen op een te kleine oppervlakte kan aanleiding geven tot ernstige ziekten zoals tuberculose, meningitis en luchtwegaandoeningen.
Gebreken in het pand:
● DAK(EN): 12: VOCHTSCHADE: vochtschade plafond gemeenschappelijke delen (cat 1)
● BUITENMUREN (en gemeenschappelijke muren): 22: VOCHTSCHADE: vochtschade in het gemeenschappelijk deel van het pand (trappenhal, inkomhal, kelder...) (cat 1)
● WATER: 71: watertoevoer niet afsluitbaar / toegankelijk voor alle bewoners (cat 1)
Gebreken in de woning:
● WANDEN: 112: VOCHTSCHADE: condenserend vocht met schimmelvorming (cat 1)
● WANDEN: 113: AFWERKING van de wanden: beschadiging (excl. vochtschade) of verwering / noodzakelijke afwerking ontbreekt (cat 1)
● RAMEN EN DEUREN: 121: ernstige tekortkomingen (houtrot/corrosie/disfunctie) (cat 1)
● TRAPPEN, OVERLOPEN, BORSTWERINGEN: 171: trappen, overlopen, borstweringen met gebruiksonveilige elementen ( te steil / gebreken ...) / trap naar een woonfunctie ontbreekt (cat 1)
● ELEKTRICITEIT: 195: indicatie van een risico op elektrocutie (cat 2)
● TOEGANKELIJKHEID: 235: de kamer is niet slotvast afsluitbaar (cat 2)
● TOEGANKELIJKHEID: 236: de kamer beschikt niet over een brievenbus (alleen als het geen studentenkamer betreft) en een bel (cat 1)
● TOTALE NETTOVLOEROPPERVLAKTE WOONLOKALEN: 241: totale nettovloeroppervlakte woonlokalen voldoet niet aan de minimale normen (cat 2)
● BADFUNCTIE: 283: onvoldoende verluchting (cat 1)
GR 0/KL - Gelijkvloers (vooraan)
● Geen gebreken
Uit het conformiteitsonderzoek blijkt dat de kamer op de tweede verdieping links vooraan, met een netto vloeroppervlakte van 8,57 m², niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen. De woning heeft een bezettingsnorm van nul personen, terwijl er één persoon verblijft.
Er zijn vocht- en schimmelproblemen vastgesteld in de kamer en de gemeenschappelijke delen. Daarnaast zijn er ernstige veiligheidsrisico’s, waaronder loshangende elektrische bedrading met mogelijk blootliggende geleiders, een onvoldoende beveiligde wenteltrap en een niet-afsluitbare gemeenschappelijke ruimte. Ook de minimale vloeroppervlakte, de badkamerverluchting, het dakraam, de wandafwerking, de bel en de bereikbaarheid van de hoofdkraan voldoen niet.
De cumulatie van deze gebreken brengt de gezondheid en veiligheid van de bewoner in het gedrang. De bewoning van de kamer, ondanks de bezettingsnorm van nul personen, leidt bovendien tot mensonwaardige levensomstandigheden en een onaanvaardbaar binnenklimaat.
Gelet op de cumulatie van de gebreken is een besluit tot ongeschikt- én overbewoondverklaring noodzakelijk om verdere bewoning van de kamer te verhinderen en de veiligheid en gezondheid van de bewoners te beschermen.
BESLUIT:
artikel 1:
De woning met adres Toekomststraat 27 bus 3 te 3770 Riemst en met als kadastrale omschrijving 1ste afdeling, sectie A, nr.804S, wordt ongeschikt en overbewoond verklaard.
artikel 2:
§1. De bewoning moet uiterlijk op 31 december 2026 stopgezet worden.
§2. In overeenstemming met artikel 6.24 §2, 4° en artikel 6.25 §2, 2° b) van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 geeft de overbewoondverklaring kans op een versnelde toewijzing sociale huur. Teneinde dit verder te kunnen onderzoeken, neemt de bewoner best zo snel mogelijk contact op met de sociale woonmaatschappij ‘Wonen in Limburg’, Hasseltsesteenweg 28 bus 1 te 3700 Tongeren.
§3. In overeenstemming met artikel 5.164 §1, 1°, a) van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, geeft de staat van de woning samen met dit besluit mogelijk recht op een tegemoetkoming in de huurprijs bij verhuis naar een conforme woning.
Opgelet: als de bewoner een sociale woning in eigendom van de woonmaatschappij in huur neemt, heeft hij geen recht op een tegemoetkoming in de huurprijs.
De bewoner kan de Vlaamse Infolijn 1700 contacteren voor meer informatie over deze voorwaarden en de te volgen procedure.
artikel 3:
De woning wordt op datum van dit besluit opgenomen in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen, vermeld in artikel 3.19 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Dit heeft tot gevolg dat de houder van het zakelijk recht op de woning, behoudens vrijstelling of opschorting, jaarlijks een verhoogde Vlaamse heffing moet betalen. De eerste heffing is verschuldigd op datum van de eerste verjaardag van de inventarisatie.
Dit besluit geldt als registratieattest, waarmee de opname in de inventaris wordt bekendgemaakt.
artikel 4:
Zolang de woning niet voldoet aan de bepalingen van artikel 1.3, §1, 7° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 is het rechtstreeks of via tussenpersoon verhuren, ter beschikking of te huur stellen van de woning met het oog op bewoning strafbaar en kan bestraft worden met een gevangenisstraf van 6 maanden tot 3 jaar en/of een geldboete van 500 tot 25.000 euro.
Op basis van volgende verzwarende omstandigheden kan het verhuren van de woning als hoofdverblijf bestraft worden met een gevangenisstraf van 1 tot 5 jaar en/of een geldboete van 1.000 tot 100.000 euro:
● als van de betrokken activiteit een gewoonte wordt gemaakt;
● als het een daad van deelneming aan de hoofd- of bijkomende bedrijvigheid van een vereniging betreft, ongeacht of de schuldige de leiding heeft.
artikel 5:
De werken die nodig zijn om de woning opnieuw conform te maken, moeten worden uitgevoerd door de houder van het zakelijk recht. Van zodra de werken beëindigd zijn, meldt de houder van het zakelijk recht dit aan de burgemeester. Dergelijke melding wordt behandeld als een verzoek tot het afleveren van een conformiteitsattest. Door de afgifte van een conformiteitsattest wordt het besluit tot ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring opgeheven en de woning geschrapt uit de inventaris.
De kosten voor de aanvraag van een conformiteitsattest voor een woning bedragen €70,00.
De houder van het zakelijk recht kan ook overgaan tot sloop of herbestemming van de woning, mits er rekening gehouden wordt met de stedenbouwkundige verplichtingen op dit vlak. Na uitvoering van de sloop of de herbestemming moet dit gemeld worden aan de burgemeester die na controle het besluit zal opheffen, waardoor de woning uit de inventaris wordt geschrapt.
artikel 6:
Een afschrift van dit besluit zal aangetekend worden verstuurd naar de houders van het zakelijk recht en de bewoners van de woning.
Eveneens wordt een afschrift naar de gewestelijke ambtenaar gezonden.
artikel 7:
Als u het niet eens bent met dit besluit kan u beroep indienen bij de Vlaamse minister bevoegd voor wonen.
Om ontvankelijk te zijn moet het beroep aan volgende voorwaarden voldoen:
● het beroep wordt met een beveiligde zending ingediend op volgend adres: Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Koning Albert II-laan 15 bus 253, 1210 Brussel;
● de maximale termijn om beroep in te dienen is 30 dagen vanaf de betekening van de beslissing;
● het beroep wordt ingediend door een van de bevoegde personen of door een persoon die het bewijs levert dat hij de voormelde personen rechtsgeldig mag vertegenwoordigen.
● het verzoekschrift vermeldt de beslissing waartegen beroep wordt aangetekend, het adres van de woning die het voorwerp uitmaakt van het beroep en de reden van het beroep.
● de woning waarover het beroep gaat, bestaat nog altijd op het moment dat u de beveiligde zending verstuurt waarmee het beroep wordt aangetekend.
artikel 8:
Dit besluit wordt bekend gemaakt conform de bepalingen van het DLB.